疫情发生后,房地产政策是否应该调整,已经引起了社会各界的关注

2020年05月10日 北京房产 暂无评论

面对世界经济衰退对经济的严峻挑战,房地产政策坚持住房投机和城市政策的基调。 是否有必要进行合理、适当的调整,是市场关注的焦点。

面对世界经济衰退对经济的严峻挑战,房地产政策不仅坚持住房投机,而且由于城市的政策,是否需要合理和适当的调整。 这是市场更关心的问题。

到3月底,除了每天都有小规模的海外输入病例外,国内流行病总体上得到了控制。 虽然未来可能会因为复工后部分地区的放松和输入病例的增加而重复,但很难改变整体控制模式。 因此,这一流行病影响了2020年第一季度商业住房销售的主要时期。 根据近年第一季度的销售情况,商品房销售面积占全年销售面积的8%左右。 商品房销售旺季主要为5月至6月、11月至12月,这四个月的销售额略高于全年销售额的40%。 湖北省是受灾最严重的地区,但其商品房销售面积约占全国商品房销售面积的5%,而武汉市作为受灾最严重地区的核心地区则较小。 自3月中旬以来,市场情绪的迅速蔓延将在一定程度上影响需求。 应该看出,房地产市场受到国内需求和政策的影响,直接受国际市场的影响相对较小。 在第二季度,刚性需求和一些改善的需求可能会逐渐释放,特别是在刚性需求不可持续的情况下。 全年对商品房销售的影响将在第二季度逐步改善。

受预期不稳定人员和材料流动有限的开发商积极性下降,特别是流动性困难等因素,土地投资新开工和建设明显放缓。 根据国家统计局的数据,今年1月至2月,全国土地购买面积比去年同期高出29.3%,房地产开发投资比去年同期高出16.3%。 第一季度房地产开发投资概率为负增长。 考虑到房地产行业自2月底以来一直在恢复工作,建安项目和设备和设备的购买占房地产开发基金的65%以上。 这部分影响较小,受影响较大的土地采购费用比例不超过30%。第一季度房地产开发投资的下降应相对有限。 可能不超过10%。 疫情结束后,由于城市反宏观政策财政支持等短期因素以及新城市化区域经济一体化等中长期因素的影响。 随着预期的改善和房地产投资的积极性,房地产投资将大幅反弹。 在过去的三年里,房地产投资的增长率可能会大幅下降,但仍有一定程度的积极增长。

这种流行病对房地产公司的资本链产生了严重的影响。 个人抵押贷款和存款以及收款是目前住房公司的主要资金来源。 2019年,这两家公司在住房公司实际到位的资金中所占比例达到或接近50%。 2020年1月至2月的销售迅速萎缩,导致住房公司资金来源急剧萎缩。 据国家统计局统计,今年1月至2月,全国商品房销量较上年同期下降约36%。 幸运的是,疫情爆发后,国家对商业银行提出了严格的要求,以支持稳定住房公司的资金来源。 但事实上,除了商业银行名单外,大量中小型住宅公司没有贷款。他们的资金来源主要依赖于销售回报和高成本的市场融资。 疫情迅速发展后,这两个部分的融资急剧减少。相当多的中小型住房公司面临着巨大的压力,这将限制房地产投资的增长。

据国家统计局(NationalBureauofStatistics)公布的2月份商品房销售价格变动统计数据显示,70个大中城市的新商品房价格 连续10个月,增长放缓,月比下降到0。 这种情况预计将在3月份更加明显。 然而,在稳定房价和稳定房价的相关政策要求下,对房价变化的监控和监管正在加强房价的快速下跌。 大多数人口聚集的一线和二线城市长期以来一直面临着房价上涨的压力。 数据显示,今年2月,四个一线城市的新商品房销售价格较上月上涨0.2%。 在世界经济衰退的严重影响下,一线和二线城市的房价可能会逐渐下降。 另一方面,在人口外流的三线和四线城市,在需求恢复有限的房价可能仍然受到压力后,候鸟需求的恢复。 2月份,35个三线城市的新商品房销售价格较前一个月略有上涨0.1%。 二手房销售价格较一月份下跌百分之零点三,较一月份下跌百分之零点一。 可以看出,虽然不同类型的城市房价上涨和下跌,但总体趋势仍然相对稳定。

随着时间的推移,政策的核心要素是政策应该满足合理的消费需求和合理的投资保护需求。 为了满足合理的消费需求,有必要提高政策的准确性和灵活性,降低各种直接和间接交易的成本,为有合理消费需求的居民创造方便的条件。 同时,促进人性化多层次住房市场的健康发展,丰富了多层次住房供给、活跃租赁和二手房市场。 毫无疑问,特殊商品房除了具有使用价值外,还具有投资属性。 然而,该政策应支持合理的维护和增值需求,主要是由中长期投资理念支持的投资;应放弃短期投机。 实现住房不投机的政策要求。

从行业的角度来看,政策的变化也必须识别经济发展过程中居民和企业的新需求,丰富房地产供应,提供高质量的住宅产品,活跃的房地产市场。 目前,我们还应该寻找房地产市场的增量服务需求。 房地产市场已经很大,但与发达市场相比,中国房地产相关服务业的发展还处于起步阶段。 相关消费服务市场尚未建成.. 还应从居民和企业的个人需求出发,提高供应的服务质量,提高房地产公共产品的供应。

从宏观经济的需求来看,房地产政策应该随时改变。 尽管中国的新皇冠流行病得到了强有力的应对,但它已经基本上得到了控制。 世界各地的疫情迅速蔓延。世界经济的迅速衰退也对中国经济产生了影响。 据估计,这一轮外部影响不会低于2008年底至2009年初的全球金融危机。 使用有效的政策工具来处理当前的主要任务。 不可否认的是,房地产行业仍然是国民经济的重要组成部分。 保守估计,2019年房地产业对国内生产总值的直接贡献可能达到8%左右,相关上下游产业的贡献可能达到25%左右。 在世界经济低迷的巨大压力下,维持严格的需求和供应显然是过时的。

目前,房地产行业和市场应当得到必要和合理的政策支持。 在供应方面,我们应该支持住房公司的合理融资需求。 在不取消贷款和抵押贷款的情况下,一些受流行病影响的住房公司也可以延迟偿还贷款,以调整企业的还款计划。 为了减轻销售萎缩对住房企业资本链的影响。 房价上涨的核心城市应加快增加土地供应的步伐,并在土地拍卖中采取灵活措施。 目前,房地产开发贷款与房地产开发贷款占整个信贷的7.3%,有必要适当增加房地产公司的融资和扩张渠道。 考虑到非信贷融资是住房公司调整监管政策的重要资金来源,住房公司可以适当增加非信用社会融资的规模,包括银行的外部业务。 近年来,非信贷融资增长继续下滑.其新的社会融资份额在2月份一再下降,新增非信贷融资份额仅为12.86%。 许多非信贷融资仍处于负增长状态。2月份,委托贷款存量连续24个月下降-6.9%,信托贷款存量同比增长-5%。 负增长17个月;未贴现银行承兑汇票存量连续20个月负增长-20.6%。 这种情况与当前经济的整体运行和需求非常不一致。 为了有效增加供应,房地产融资应以信贷和非信贷同步为基础。

从需求的角度来看,有必要适当调整政策,合理支持刚性需求和改善需求。 在新的城市化区域经济一体化和居民收入增长的总体趋势下,对住房的刚性需求和改善的需求将继续增长。 目前,城市户口登记仅占人口总数的44%左右。目前,我国城市化率不高于55%。 在未来,近2亿人将从农村进入城市,特别是进入经济发达地区和一些主要城市。 目前抑制需求的政策主要是由于房价在供应结构不足的情况下大幅上涨所致。 没有必要继续实施控制需求和供应的政策,例如非常严格的贷款限制和价格限制,以及根据实际情况调整政策。 例如,一些一线和二线城市可以适当放宽购买第二套,方便购买和改进;第一套和第二套的首付比例可以适当地下降。

政策的灵魂政策必须从现实出发。 这种政策调整不能机械地被认为是通过强烈的刺激经济的方式。 相反,政策的变化是合理调整整个和局部过时的政策,以适应当前的经济运行需要。 房地产政策的转变并不是放弃住房和住房政策,而是在经济运行的巨大压力下,根据城市的政策。 我们将努力支持刚性需求和改善需求。

必须正确理解房地产与经济增长之间的关系。 房地产既不是癌症,也不是灵丹妙药。 房地产业是一个国家经济的重要组成部分,特别是在城市化水平较低的国家。 房地产市场本身是中性的,相应的管理政策的关键是要把握好。 在经济低迷时期,经济刺激不应以房地产刺激为首选,甚至在经济低迷时期也是如此。 如果当地房地产市场过热,仍然需要采用更严格的房地产监管政策,但为了有效应对更大的下行压力,满足市场的实际需求。 房地产政策可以适当和合理地调整。 随着房地产经济的逐步下降,我们可以考虑逐步调整房地产政策,以避免房地产市场的失速或超速。 房地产政策和经济增长政策需要长期运行. 长期以来,当城市化率达到70%以上时,房地产对经济的影响可以顺利地实现。 同时,将更多的资金、劳动力和其他资源投入其他经济领域,以培育从旧发动机向新发动机的新增长点。

房地产市场化的发展首先需要制定市场竞争规则。 通过建立公平透明的市场竞争规则,可以提高房地产政策的可预期性和房地产价格的可预期性,达到稳定预期的目标。 市场导向不能解决的住房问题,要求政府继续干预和投资必要的资源,包括廉租房和房地产相关的公共服务。

房地产市场的长期健康发展需要利用市场化手段来抑制短期投机,创造健全竞争的市场环境。 随着时间的推移,必须根据国家条件和市场条件逐步放开不必要的行政控制,而不是市场化的调整。 因此,房地产市场的供应商和需求方可以逐步适应房地产市场的波动。

房地产市场化的发展可以根据资本市场和金融市场的成功实践进行积极的探索。 在确定新房销售价格时,可以根据科技创新委员会的登记制度,由市场参与者共同定价。 在抑制市场过度交易的情况下,可以指市场的税收政策允许短期交易,但以惩罚性税收来鼓励长期投资。 在限制购买多套房屋时,可以根据黄金现货交易收取管理费,将多套房屋征收房地产税,增加投资者的持有成本。 根据房地产首付的比例,可以参考市场的融资和交易制度,而不是根据杠杆历史来确定净资产的水平。 在利率水平上,可以根据银行的信贷风险管理来确定借款人的风险利率,而不是一刀切。

只有在土地价格、交易价格、交易成本和融资价格等方面,房地产价格才会真正波动。 只有当市场价格而不是控制价格作为房地产市场发展的指挥棒时,住房和住房才能形成参与者的理性选择。 房地产业也将逐步回归行业发展的基本规律。

产业重组可能是未来房地产行业市场化发展的重要现象。 小型住房企业的分散是房地产行业的一大缺陷。 2019年,全国房地产公司总数已接近10万家,占行业销售总额的70%以上。 其余90,000多家房地产公司的销售额不到30%,这是房地产行业的一项长期任务。 流行病的影响无疑会给行业一体化带来机遇。 但是,即使这种流行病对这个行业有很大的压力,也不应该有重组。 大洗牌通常与大动荡和大萧条结合在一起。 考虑到房地产行业对经济的重要影响,市场动荡必然会给经济带来不稳定。 不符合稳定房价、稳定地价和稳定预期的政策要求。 行业的发展和成熟需要重组,但这种重组应该是长期和逐步的,因为市场能够承受它的过程对经济的负面影响。 从目前的一系列配套政策来看,在流行病的影响下,没有行业洗牌的状态和趋势,但应在一定程度上促进行业重组。 这无疑是行业领导和稳定运营商的难得机会。

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