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中房智库认为，2020年房地产市场监管将坚持稳步发展的理念：一方面，它注重预防经济和金融风险，另一方面加快研究，建立长期监管机制。 除房地产统一登记城乡统一建设用地市场外，房地产税制度的探索还将发挥预期的调控工具的作用。 但它不会在短期内发射。

2019年，我国房地产行业内外情况发生了深刻变化：一方面。 中国对外贸易摩擦的加剧对宏观经济运行资本市场的发展、就业和居民收入产生了负面影响。 经济三驾马车进出口社会固定资产投入居民消费面临下行压力.. 另一方面，在提出房地产作为短期经济刺激措施后，预计市场政策将趋于统一. 就基层而言，银行的中长期社会贷款比例继续下降。房地产银行的贷款和信托融资政策迅速收紧了房地产行业的投资增长。 中小型开发商的融资困难是显而易见的，在城市开发边界等三线划定后，大城市普遍加快了收缩内涵的发展。 “土地管理法”修订改革征地制度，促进农村集体建设用地进入市场，为城乡统一建设用地市场建设迈出了关键一步。

年初，对放松管制的预期一度高涨。2019年4月19日，政治局会议强调，住房不会被炒鱿鱼。 以稳定地价、稳定房价、稳定预期为目标，注重预防和解决房地产市场风险，加快长期机制建设。 保持房地产市场的稳定和健康发展，是中央和地方房地产市场监管政策的总体思路。 今年，监管政策的频率达到了历史的顶峰。 据中国住房智库统计，自2019年以来，全国房地产监管政策比2018年增长了35%左右。 第十九届四中全会对中国未来发展和建设的制度框架作出了战略安排。 房地产行业的监管体系以住房不投机为原则，以城市为战略，长期与短期相结合，正在加快。 回顾和分析2019年的政策思想和关键点，为2020年的监管政策指导提供了预期的参考。

今年贸易摩擦带来的汇率波动和经济增长预期的变化导致了中国经济和金融市场运行的不确定性。 周期性结构问题突出了以房地产为代表的关键领域风险评价的增加。 2019年，中国银行和中国银行等部门密切推动房地产金融风险防范，加强房地产融资渠道的管理。

2019年初，中国央行在例行会议和通知中明确决定，今年的货币政策是维持房地产金融政策的连续性和稳定性。 保持个人住房贷款的合理和适度增长，特别是严格禁止非法使用消费贷款来购买住房，加强银行金融委托贷款流入房地产的资金管理。 同时，建议加强对大型住房企业融资行为的监督和风险建议。

在银行贷款方面，中央银行设立了一个全职部门，以加强对重要金融机构和金融控股集团的宏观审慎管理。 特别是，每个金融机构的房地产融资余额（表内和表外项目融资和抵押贷款）不得超过29%。 重要的是要强调，房地产开发贷款必须严格按照项目项目的进度，严格按照项目项目的进度监督贷款的流动。 严禁房地产公司使用贷款资金进行土地拍卖和项目押金。 银行保险监督管理委员会发布了关于巩固混乱状况以促进合规建设的通知，（银行保险监督管理委员会2019年）。 加强对违反房地产行业政策的各种混乱的检查和处罚。 强调房地产开发项目不得直接提供融资，严格限制前端融资模式的发展。

银行和中央银行继续加强窗口指导，严格控制房地产信托业务的规模。 特别是，一些激进的信托机构通过特定资产回报权的股权回报率，突破了四、三二的限制，帮助住房公司在早期融资和购买土地的行为。 这种房地产信托业务的暂停；对中小型开发企业的早期项目融资构成了更大的压力。 多年来，社会一直非常关注房地产信托投资基金(Reits)的预期，该基金多次出现。

在个人住房贷款方面，中央银行明确了抵押贷款利率的调整，以保持个人住房贷款利率的基本稳定。 央行宣布改革和改善贷款市场报价利率(LPR)形成一种机制，以降低实体经济融资成本。 中国央行副行长在政策发布会上表示，他们希望确保不同住房信贷政策的有效实施，以保持个人住房贷款利率的基本稳定。 中国央行已明确表示，自2019年10月8日以来，新的商业个人住房贷款利率是根据上个月相应期限的贷款市场报价利率形成的。 第一套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限的贷款市场。 两套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限贷款市场的利率和60个基点。

2019年8月26日，第13届全国人民代表大会常务委员会第12次会议表决修改“土地管理法”。 新的“土地管理法”将于2020年1月1日生效。 土地管理法的修订，包括集体经营用地进入市场，将改善现有施工用地的供应模式。

在国内大城市，农村建设用地资源已成为城市内涵集约发展必须振兴的宝贵后备空间。 打破农村集体建设用地进入市场的法律障碍，有助于建立城乡统一建设用地市场和房地产长期监管机制。 新的“土地管理法”删除了原“土地管理法”第四十三条规定，即任何单位或个人必须使用国有土地。 明确集体经营建设用地进入市场的条件：第一，进入市场的土地必须按照规划，如工业或商业；第二，必须依法登记；第三。 在年度土地利用计划中，第四，即使在获得集体经营用地的权利后，土地所有者也必须按照原计划使用土地。 城乡统一建设用地市场的改革，有利于提高城乡土地资源的综合利用效率，提高农民的财产收入。 它还可以促进农村产业的升级和新的形式，促进农村的振兴。 同时，这一突破也对建立房地产长期监管机制，突破土地资源瓶颈，降低社会综合土地利用成本具有重要意义。

行政管理措施，如市场交易限制和贷款限制，仍然是抑制短期土地价格和房价上涨的主要手段。 根据稳定房价和稳定预期的基调，一些城市微调了购买限制和贷款限制政策。 4月19日会议结束后，地方政策普遍收紧，如西安和苏州等市场情绪较高的城市分别升级了购买限制政策。 深圳等城市两套住房贷款利率的上升也停止了公积金政策的收紧，合肥、苏州、东莞等城市及时推出了有限竞争等土地投标政策，以冷却土地市场。 河南、福建、浙江、安徽等省份以及成都、长沙、武汉等城市相继推出了一个城市、一个政策方案和文件。 7月30日政治局会议结束后，地方政府根据城市和房地产市场的特点，对一个城市和一个政策进行了实施和实施，以确保市场顺利运行。 许多地方的信贷和土地政策收紧，以加强购买限制和其他交易管理措施。 然而，一些城市已经了放宽定居政策、人才住房和其他限制购买政策的措施。 值得注意的是，有适度放松管制意图的城市分布在东部、中部和西部地区，反映了当前经济形势下的压力和紧迫性。

今年的住房安全政策的核心是加快建立多层次住房安全体系。 8月份，住房和建设部发布了一份文件，加快了城市中低收入居民的发展，满足了新公民住房的需要。 北京、上海、广州等地积极探索共同产权住房的建设模式，增加共同产权住房的供应，优化共同产权住房的购买政策。 同时，加快了房屋租赁市场的发展，规范了房屋租赁市场的秩序。 发改委等10个部门共同发布了进一步优化供应以促进消费稳定增长的实施计划(2019年)。 支持人口净流入、高租赁需求、大中小城市多渠道筹集公共租赁住房和市场租赁住房供应，是集体土地建设和租赁住房的关键支撑。 7.30政治局会议特别强调了城镇旧社区的重建，8月住房和建设部发布了一封信，说棚户区的重建应该尽最大努力，科学地确定年度任务。 严格把握棚屋改造的范围和标准，重点建设旧城区肮脏混乱的棚户区。 住房企业、各种房地产基金等资本机构加快对城市更新的干预。

2019年底，外贸摩擦和汇率的复苏为国内宏观监管赢得了更多的政策空间。 十二月十二日，中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳定的货币政策。 全面实施城市政策。 12月23日，国家住房和城乡建设会议强调，2020年的重点是稳定地价和稳定房价。 十二月二十四日，中共中央国务院正式发表关于创造更好的环境，支持私营企业改革和发展的意见，增强了市场信心。 刚刚过去的元旦央行将金融机构存款准备金率降低了0.5个百分点。

中房智库认为，2020年房地产市场监管将坚持稳步发展的理念：一方面，它注重防范经济和金融风险，打击各种非法金融行为。 继续拆散阴影银行继续降低家庭杠杆率以刺激消费；通过土地征用制度改革和信贷控制来防范地方金融风险和政府信贷风险。 另一方面，要加快研究建立长期调控机制，除房地产统一登记城乡统一建设用地市场外。 房地产税制度(包括个人住房销售的土地增值税)的探索，将在短期内发挥更多预期的监管作用。

综合宏观经济运行趋势和近期政策导向中房智囊团对2020年政策趋势进行了9分判断：第一项货币政策。 随着银行和各种金融机构普遍减少房地产行业的增长，房地产开发融资渠道的控制可能会进一步收紧，但在货币政策趋势放松的背景下。 该行业的总体资本供应与2019年持平。

第二，由于资本链的短缺和价格限制的限制，中小型住房企业的经营困难可能会增加行业集中度，结合混合改革的背景。 今年，房地产公司可能会相关的标准政策，以保护相关的主要权益和预防和控制风险。

在第三次减税背景下，继续实施宽松的财政政策必然会增加地方财政压力，同时积极开放新税源，增加税收管理。 在早期，具有较大财政赤字的城市（特别是三四线或以下城市）将增加土地供应；同时，结合居民住房需求周期和城市建设的背景。 个别城市的监管政策可能会放松，以帮助出售土地，而第一个放松管制的可能性是有限的销售和价格限制政策；开发企业需要警惕城市的基本面风险。

第四，改革土地规划管理被列入议事日程，大城市土地供应的总体减少可能会减轻，再加上罕见的宏观经济环境缓解期。 重点城市重点地区的土地供应可能会增加开发企业对优质土地资源的重点布局。

第五条线和热点二线城市的监管强度预计将保持不变。市场交易应该更加明显。房价停止下跌，但价格不太可能迅速上涨。 信贷政策将被进一步收紧，以应对价格可能过快复苏的预防措施。

第六，结合第七次人口普查房地产统一登记，可以加快全国网上查询的实施，为今后房地产大数据的实施提供依据。

第七，社会资本主导城市更新将成为城市内涵空间发展和财政压力显著增加的主要模式。 今年，房地产企业、城市更新基金、信托等资本机构可能参与城市更新，引入标准政策。有关企业应谨慎把握政策趋势，调整项目的实施速度。

第八大大规模住房租赁公司和住房租赁市场近年来迅速扩张，甚至导致2020年的风险政策可能转向规范项目融资和经营管理。

第九，在当前经济形势和政策的指导下，结合城市各类住房的整体供求矛盾，以及小型和微型企业对空间供给的需求。 同时，考虑建立多主体供给渠道，确保住房供应系统的实际需求，应放宽对商业服装物业销售对象规模的限制，以适应新形势。

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