解|减法和世界银行未完成的PMLS梦,中国的松散伙伴

2020年12月14日 0 暂无评论

观点地产网世界银行(002285,分享一下)而且同样的政策很快就会被抹掉。

12月8日,世界银行宣布拟与通策、天津瑞庭、胡巴有限公司、上海更赢签署《股权转让协议》。世界银行和通策打算将其在上海更赢的股份全部转让给天津瑞庭。

数据显示,上海更赢的注册资本为6.49亿元,世界银行和通策咨询的注册资本总额为3.57亿元,占上海更赢注册资本总额的55%,胡巴有限公司占45%。

其中,世界银行占上海更赢注册资本总额的31.4286%。此次将其认缴实缴注册资本2.04亿元转让给天津瑞庭,转让总价款2.55亿元。

在上海更赢的主营业务中,58爱方是由58同城、世界银行、同策咨询共同发起的互联网新房配送服务平台,其业务品牌为“爱方、代客通”。

受让方天津瑞庭实际控制人为58安居客,间接持有100%股份。这意味着,在世界银行和通策退出平台后,上海更赢的所有股份将由同一城市的58个部门持有。

在世界银行放弃了同样的政策后,两家房地产机构再次选择分道扬镳,而58城市部则牢牢抓住了这个“中国PMLS新房联合销售平台”的控制权。三方各有各的难处,在市场竞争环境下别无选择,只能改变。

PMLS离合器

2019年6月,世界银行和通策首次同台。在当时由58同城和安居客主办的“智慧服务、开放共赢”房地产新能源汇聚峰会上,58同城分别与同策集团和世界银行展开跨平台合作。

这项合作是世界银行2019年8月宣布的后续行动。三方签署《深圳世联行集团股份有限公司、五八有限公司及同策房产咨询股份有限公司之增资扩股协议》,世界银行拟以自有资本2.04亿元认购上海更赢新增注册资本2.04亿元。增资完成后,世界银行将持有上海更赢40%的股权,58个城市和同策各持有30%的股权。

成立之初,58城市、世界银行、同策联合举办“58爱芳品牌发布会暨中国PMLS平台共建战略启动仪式”,与金地(600383,分享)、徐汇集团、中原地产、我爱我家(000560,分享)联合推出战略,其中我爱我家和中原地产是“反壳联盟”

这也算是“反炮弹联盟”去年采取的另一项打炮弹找房子的措施。

当时,世界银行也对该平台的建立寄予厚望,旨在通过该平台高效开放新房交易的所有环节,构建全新的新房交易生态互联系统,使其重新进入新房交易的增长轨道。陈劲松当时充满信心:“我相信PMLS平台会成功。”

对于受困于传统代理模式局限性的世界银行来说,迫切需要一种新的内部代理发展模式。当时同市同政策的58家合作,似乎是各方共赢,整合各自在新房销售领域的线上线下优势,连接二手经纪人、服务开发商和买家。

事实上,上海更赢成立于2018年8月,其58爱心之家最初是由58桐城和同策咨询发起,由58桐城控股,然后引入世界银行。公司CEO是通策董事长孙。

58城CEO曾表示:“最初是由通策咨询创始人孙定义的,为合作伙伴提供新房联合销售服务,旨在使所有房地产代理商都能销售新房。”

根据市场分析,在PMLS框架下,代理公司通常比经纪公司更有优势。该机构与房地产公司的联系更深,与开发商的联系和房屋也更多。此外,在新房销售中,代理公司可以提供有效的营销策略、销售渠道、渠道等。因为其丰富的项目经验,这是房地产营销的重要组成部分。

对于世界银行来说,主要是想进入新房的分配市场,应对新房交易的深刻变化。作为传统的代理巨头,陈劲松曾经公开炮轰“渠道”物种,但最终开始尝试二手联动服务。据世界银行统计,15万亿新房成交量占总成交量的三分之一,市场持续增长,容量远超代理市场。

但实际效果似乎是,该机构在建设PMLS的过程中似乎没有发挥多大作用。从现有数据来看,58爱房平台的运营一直是以房地产经纪人的布局为基础,而58桐城和安居客则有着庞大的经纪人群体。

比如今年3月,58桐城和58爱方联合宣布,投资重庆房地产经纪企业5亿元。此外,58爱方还与房地产互联网交易平台优居签署了战略合作协议。其全国性业务涵盖二手房交易、新房营销代理等。为拥有3万多家券商的券商公司提供整合的优势资源和优化的运营管理。

而且58爱芳起点也不低。截至2019年8月,58爱芳有超过3500个新的房屋销售代理项目,超过1800个渠道分销服务项目,以及超过40000个二手合作店铺受平台约束。

这个平台目标远大,提出未来三年深度服务3万亿以上新房联合销售市场。没有世界银行和通策这两个合作伙伴,同一个城市58个居民肩上的负担确实更重。

今年7月24日,壳牌向SEC提交了一份招股说明书。到上半年,平台拥有券商门店4.2万家,券商45.6万家,房地产经纪品牌数量上升至265家。目前,贝壳的市值约为769.38亿美元。

世界银行减法

从金融基本面来看,上海更赢的盈利能力并不十分乐观。根据公司2020年1-9月的财务数据,总资产13.64亿元,总负债10.05亿元,应收账款总额2.91亿元,净资产3.58亿元,营业收入12.92亿元,净利润-1.71亿元,经营活动现金流量净额-4.59亿元。

运营两年多了,还处于亏损状态,规模还在扩大,未来是否盈利还是未知数。

世界银行此时退出平台,可能与自身财务状况有关。三年来,世界银行进行了业务探索和布局,改造了金融、工业地产和长期租赁公寓,未能获得足够的投资回报。此外,传统代理业务进入“瓶颈期”,财务压力加大。

所以从今年开始有放弃同样政策,吸引珠海大横琴投资等一系列操作。珠海大恒琴进场后,便承诺将向世联行提供不低于5亿元的借款,用于支持后者发展物业管理、商业管理等资产管理业务。

世联行自身也在进行整顿,一方面是迎合新股东的发展方向,另一方面也是为了回流现金。

在处置小贷资产方面,近段时间就有两次动作。其一是世联行全资子公司世联小贷拟向云南国际信托有限公司发行设立的“云南信托-云联16号单一资金信托”转让贷款债权资产,初始转让信贷资产不超过1.45亿元,此次信托期限不超过60个月。

其二是,世联小贷拟与乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙)签署《资产转让协议》。卓群创展拟受让世联小贷持有的信贷资产,信贷资产账面净额为8亿元,转让价款总额8.06亿元。同时,本次交易为买断交易,转让的信贷资产不附带任何世联小贷担保、回购责任或义务。

兴业证券指,最新的信贷资产受让方卓群创展,为世联行前十大股东,持有世联行3.77%的股权。另有消息称,该公司的实控人梁兴安、周晓华,分别于1994年、1996年入职世联行,是陈劲松创业早期的老员工,他们也同时与世联小贷存在过交集。

而今年以来,据统计,世联小贷共有4次转让信贷资产的行为,涉资11.6亿元。这些交易能让世联行快速回笼资金,盘活存量资产,降低负债率。此前分析显示,这类小贷公司借助券商、基金子公司等外部金融牌照的专项资管计划等资产证券化通道,转让债权,以形成钱贷出去能够及时回笼的循环。

至于此番退出58爱房平台,其实也能实现部分收益,据世联行披露,本次出售参股公司股权预计产生投资收益5100万元,占2019年度经审计净利润的62.24%,且2019年度每股收益的绝对值为0.04元。

不过,经过近一年的调整,世联行目前的经营业绩仍为下降趋势。数据显示,今年前三季度,其实现营业收入44.79亿元,同比减少4.21%;归属于上市公司股东的净利润亏损6873.23万元,同比减少204.48%。

2020年1-9月份公司经营活动产生的现金流量净额为4.38亿元,同比下降50.57%,主要原因是金融服务业务持续严控风险、稳健放贷,贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少3.51亿元。

截至报告期末,世联行总资产为103.88亿元,较上年度末减少10.96%;归属于上市公司股东的净资产51.64亿元,较上年度末减少2.84%。

紧随着世联行出售上海更赢股权、世联小贷资产转让事项的发布,于12月9日,深交所下发了关于对世联行的关注函。

关注函指出,世联行须说明关于出售上海更赢股权的具体原因,以及定价的依据和相关财务来往情况;同时,说明收购方天津瑞庭的财务情况,世联行如何保证收款。

另外,关于世联小贷信贷资产转让事项,世联行须就首期转让款的支付情况进行说明,结合卓群创展的财务状况、资金来源、付款安排等说明其履约能力,以及拟采取的收款保障措施等。

这一次,世联行又碰到麻烦。

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