如果80%的项目失败,我们能做些什么来拯救特色小镇?

2020年12月15日 0 暂无评论

上周末,“需求侧改革”引发市场热议。

许多观点认为,从“需求侧管理”到“需求侧改革”,意味着我们不能再依靠房地产产业链来拉动需求,国民经济的平稳循环需要摆脱对房地产的依赖。

问题是如何摆脱依赖。房地产该何去何从?

我们不妨把重点放在特色城镇上。在过去的五年里,它经历了一个“过山车”的发展,从冲向沉入沙里。以房地产开发商为主的开发主体不仅部分陷入资金链困境,还在部分地区造成了新的难以消化的房地产存量。“空心镇”“鬼镇”“千镇”的情况不在少数。

有资深从业者直言,“有的企业挂羊头卖狗肉,在小城镇搞假楼盘,忽悠政府割韭菜,留下烂摊子不了了之,影响了行业的声誉和美誉度”,最终导致当地政府不再追求特色城镇。

图片来源:摄影网(与图文无关)

外界质疑,特色小镇酷吗?业内也有困惑。如果80%的项目失败,行业能否健康发展?

在不久前举行的一次行业研讨会上,来自北京、杭州、成都、郑州等地的小城镇“商人”希望能得出共同的规律,形成行业标准,让未来的项目少掉坑,少浪费投资,提高成功率,进而长期站在一边,成为区域经济发展的亮点。

十字路口

今年7月,国家发改委通报了特色镇建设的典型经验和警示案例,淘汰和整改了虚假、虚拟和触红三类“问题镇”。

比如一些项目错误的用特色小镇的概念来宣传。比如海口“太和镇”实际上是一个房地产社区项目,衡阳“金甲梨园镇”实际上是一个农业综合体项目,现已更名;

一些行政建制镇被误称为“特色镇”,如宽城县华皮刘孜镇、富蒙县石家子镇、洛北县名山镇等,整体上被重新命名为具有民族特色的小城镇。

自2015年从浙江走向全国以来,“特色镇”在一定程度上呈现出“高开低走”的趋势,仍受到国家层面的重视,地方选择仍在推进,而市场热情明显下降。一个区别是,特色城镇和特色小城镇的关系需要进一步明确。

“有的把乡镇和小城镇放在一个锅里,有的认为项目名称带有‘小城镇’是小城镇,有的认为是列入国家和省级城镇名单的小城镇,有的认为是文化旅游城镇。也有人认为农村叫小城镇。”匡,全国工商联房地产商会特色镇分会秘书长。

在实践中,现在很多企业选择避开“特色”这个词,有的甚至不用“小城镇”。

新希望吕雯的主席李东提到,特色城镇现在是“生与死”。“可能做不到。关键是看我们做什么。做了之后,也许就能扭转认知了。”“但是小城镇很容易落入行政区域的范围,所以我们的项目基本不纠缠这件事。”

这里也有背景。2016年7月,住房和城乡建设部等三部门联合发文,在全国范围内开展特色城镇培育。当时的目标是到2020年培育出约1000个具有自身特色和活力的特色城镇。

对此,南京大学社会科学学院教授阎学勤曾分析,按照文件要求,相当于全国600多个城市,每个城市至少要建一个特色镇。"特色城镇建设广泛."

一场轰轰烈烈的“镇建设运动”迅速展开,各种特色镇论坛、展览、博览会遍地开花。但后来的实践表明,效果并不理想。一个证据是

在从业者眼中,特色小镇已经走到了一个“十字路口”。鉴于每个企业的理解不同,能否得出一些共同的规律,形成一套基于市场规则的“方法论”,关系到整个行业的出路。

用邝洪光的话说,如果80%的项目失败,这个行业肯定不是良性发展。通过提炼一些基本的共性规律,使项目少走弯路,少浪费投资,提高影响力和竞争力,可以促进行业的可持续发展。

《集镇》

什么是「特色小镇」?

今年9月,国务院办公厅转发《国家发展改革委关于推进特色城镇规范健康发展的通知》,明确“特色城镇作为微产业集聚区,具有高端细分、生产城市文化融合的特色产业特征。功能特色和集约高效的空间利用特色对促进经济转型升级和新型城镇化具有重要作用。”

在中华全国工商联房地产商会特色镇分会牵头的行业标准中,特色镇是指“以企业为投资经营主体,定位主题鲜明,业态复杂多样,通过产业集聚和可持续经营放大土地价值,具有一定竞争力和影响力,带动产业和城市升级的生产与城市一体化项目”。

重点,投资运营主体必须是企业。匡洪光试图作出区分——

“政府镇”把镇作为园区升级版,作为区域经济的创新,强调产业支撑和产业贡献,出台的政策更多是从考核层面提出;

“集镇”把镇作为一种创新的商业模式和企业转型的方向,注重商业逻辑和价值贡献,出发点是如何让项目成功。

虽然从企业的反馈来看,颜意识到大家对特色城镇的定义还是有些摇摆不定。“他们总是想在政府的定义上做这件事”,但他认为两者之间没有冲突。“我们现在从行业商会的角度出发。做一个市场化的标准,不一定非要有品牌。”

他解释说,特色城镇本质上是生产与城市的融合和跨境融合。如果说任何一个产城一体化项目有全国乃至全球的影响力,有独特性、唯一性、排他性,那其实就是一个特色小镇。

乌镇是标杆。无论是世界互联网大会,还是乌镇戏剧节,这个江南小城的影响力和知名度都远远比不上普通城镇,甚至比嘉兴、桐乡还要大。

乌镇图片来源:图片网

“商人”陈向宏曾公开表示,乌镇曾经是长江以南一个破破烂烂、默默无闻的小镇。比周庄晚走了十年,比西塘晚走了四年。在最初的15年里,他只做了两件事:——做了一个外壳,里面放了新东西。这两件事的基本点就是“经验”二字。“在制造经验的过程中,我们不应该忘记我们的初衷。初心是什么?很美。起点一定不能变成收入钱。”

这并不意味着乌镇不赚钱。根据中青旅(600138,股吧)公布的年报,2019年,乌镇累计接待游客918.26万人次,同比增长0.35%。实现营业收入21.79亿元,同比增长14.39%,净利润8.07亿元,同比增长9.97%。

匡洪广认为,乌镇西栅2007年开业时,没有特色小镇的提法和政策,如果拿今天的标准来衡量,它绝对是特色小镇的标杆,但它现在也还不是国家级特色小镇。

“我们希望从市场的角度,鼓励企业打造一个让城市升级、产业升级,满足大家对美好生活向往的项目,好不好玩、愿不愿去,关键在互动性、体验性。”匡洪广说,至于挂不挂牌子,不是最重要的,“5A级景区它也不是多好玩。”

“跳出来”

让市场认可、让政府认可,小镇是有机会的。

一位从事小城镇融合项目多年的企业负责人谈到,特色小镇一方面可以为那些在城市高楼里待够了的人,提供一个更好的生活环境,“让城市里的人出来”,同时也可以让城市吸纳不了的,比如本地农民就近城镇化和蓝领工人、外来人员,到城郊区聚集。

面向“十四五”,城乡融合发展是一个大趋势。预计未来很长一段时期,城市要素下乡发展、城市人口下乡消费会越来越多的出现,建成的特色小镇有望成为城乡要素跨界配置、城乡产业协同发展、城市人口下乡消费的新支点。

从推进新型城镇化的角度看,特色小镇也是大有可为的。除了吸纳一定规模的农村富余劳动力进城就业生活,很多特色小镇在大城市郊区,可以一定程度疏解中心城区的非核心功能。同时,特色小镇形态上“非镇非区”,没有行政等级和行政框架,布局方式和发展建设模式更为灵活,有望成为城镇体系的点状补充。

但能不能把握住机会,关键还在如何运营,尤其是如何与传统的地产模式区分开来。企业需要想清楚,这个项目究竟怎么赚钱?是靠地产赚钱?还是靠运营赚钱?

匡洪广表示,原来的地产模式,似乎项目里有点旅游业态就是旅游地产了,加点康养内容就是康养地产了,搭配点科技概念就成了科技地产,重心还是落在地产上,逻辑还是地产逻辑。“小镇不排斥地产,前提是必须把产业和运营做起来,不能本末倒置。”

绿城小镇集团总经理蒋安绰的观点是,小镇没有8年、10年的运营打造,是呈现不了好的效果的,所以需要花一点精力和耐心,包括政府的诉求、业主的诉求、社区的诉求,都要装进去。

“做小镇不是简单的房地产开发,要把内容植入进去,确实是去房地产化的。”在他看来,持续运营才能让小镇健康地发展下去,这样的小镇才会有生命力。当然,小镇也并不是完全排斥房地产,比如提供一些生活区,也是合理的。

还有观点认为,现在城镇化有很大的发展潜力,如果把传统的地产商和特色小镇建设主体混在一起,容易搞乱套,“一说做小镇的,你忽悠我的,拿地的吧”。

匡洪广坦言,每个行业发展初期都有一个试错的过程,特色小镇已经到了迭代的关键期,能不能集聚人流、集聚产业,关系着项目能不能成功。

他们希望,通过提炼一套市场标准,让好的项目和优质投资运营商“跳出来”,在区域版图上实现“点状突破”。

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