房地产交易计划的设计和税收计划

2020年05月10日 广州房产 暂无评论

文摘:如前所述,深圳城市更新项目转移的典型特征是历史成本太低,但转让价格很高,结果是交易成本(税费)很高。 投资计算后,由于税收和费用过高,交易无法实现。 本文以深圳常见的城市更新方案为基础,结合西方政府资本近年来为房地产和金融机构客户提供。

深圳城市更新项目转让的典型特点是历史成本过低,但转让价格过高,即交易成本(税费)很高。 投资计算后,由于税收和费用过高,交易无法实现。 本文以深圳常见的城市更新方案为基础,结合西方政府资本近年来为房地产和金融机构客户提供税务融资的经验。 为了使读者更好地了解交易模式的设计和所得税和土地增加税收的综合征收,提供了系统的想法。 如果你想知道更多的实际操作细节。 欢迎参加西方政府房地产人俱乐部专家人才库的税务融资实践培训课程(详见2017年3月7日推文)。 具体培训时间应根据本官方账户公布的时间进行。

深圳有大量以土地为主营业务的公司。 这些早期公司的实际控制人通常在早期阶段与业主签订拆除和补偿协议,并在特别计划批准后直接转让项目公司的股份。 在转移项目之前,一些人甚至会坚持实施主要资格。 这些早期公司由于其大部分成本不能记录,因此净资产很低(历史成本)和这些公司的注册资本一般不高。 因此,股权转让所产生的溢价很高。 为了促进读者对交易计划和税收融资的直观理解,假设一家即将实施主要资格的项目公司的注册资本为500万元。 账面费用共计2000万元..项目公司股权转让价格低于30500万元..

以上述情况为例,假设股权结构为100%的自然人持有股东公司,100%的持股项目公司按照正常转让项目公司的股份进行操作。 原股东公司股权转让收入30500元/500元/30000万元,企业所得税30000元/25%≤7500万元.. 自然人从股东公司获得股息,还必须缴纳个人所得税(30000~7500)/20%(4500万元),总额为12000万元。 也就是说,个别股东的税后收入为三千万元,一万八千万元,总税率为四成。 根据正常的交易习惯,如果开发商/买方需要确保投资计量可以得到保证,他们可以支付高达30000万元的交易价格。 但对于转移方的自然人来说,他们最终要做的就是在税后征收三千万元。 也就是说,如果你想在税后获得实收,你必须将转让价格提高到49833万元,这显然是买方无法达成的。

根据我们的经验,我们可以利用公共基金税收计划来解决转让方的企业所得税问题。 具体来说,转让人(股东)在获得股权转让资金后购买了大量股息的公开发行基金,并在短期内获得赎回。 利用国家税收条例,实现减少基金免税政策所得税的目标(2017年3月1日)。 对2017年税收和税收征管的前沿进行了分析。 以上为例。原股东计划前税前利润30000万元,缴纳企业所得税7500万元..如购买拟分红的公开发行基金两次.. 一次三千万元,三千五百万元,二千一百万元。 实际纳税率为30000×21000×25%≤2250万元,节税比例可达70%.. 税率可达90%左右。 (注意,在政策的影响下,通过公共资金渠道解决所得税的操作很可能在未来受到限制。 因此,对大型企业所得税的规划需求可以在新规定之前尽快完成。 。

虽然上述计划解决了公司所得税的支付问题,但股东公司在税后向自然股东支付股息的20%的个人所得税仍然无法解决。 为了解决这一问题,我们将使用税务优惠地的载体来解决个人股权转让造成的高额所得税问题。 以100%的自然控股项目为例,它仍然是根据上述数据计算的。 自然人转让股份的个人所得税为20%或6000万元。 例如,自然股东在税收优惠的情况下设立税务优惠载体,并将股权转让给税收优惠载体。 如果税收优惠载体最终将股权转让给买方,则可以发挥明显的节税作用。 根据我们的经验,如将股权转让给税收优惠地的载体名称,我们将再次转让给买方。 股权转让的总有效税率可控制在7%以内(即个人所得税的20%以内),即上述总节税比例可达80%以上。 当然,上述交易计划的核心是收购方主动说服或转让方自愿接受税收计划。 但仍有许多传统业主担心风险问题。我们必须直接把现金掌握在手中,才能顺利解决这个问题。我们将重点介绍下面的解决方案。

如前所述,大多数项目公司在早期或土地整理帐户上没有任何成本和成本,通常不持有房地产或无形资产。 也就是说,股权转让一般不存在转让价格偏低所造成的公平价值调整问题。 根据我们的税务服务经验,当前行业的做法基本上是将交易价格划分为股权转让和先前的工作委托费。 以上案例转让总价30500万元,其中500万元作为股权转让(项目公司注册资本500万元).. 其余30000万元作为收购方/新股东委托原股东或其相关方处理初步工作更新项目的全部费用。 交易计划的制定不仅解决了股权转让高溢价所造成的所得税问题。 它还通过补偿和服务成本解决了项目公司的土地增加税和所得税前扣除问题。

值得注意的是,将交易价格划分为股权转让和先前的工作委托成本并不是一个简单的委托服务概念。 否则,受托人(即原股东)的增值税和所得税将直接发生。 如前所述,在实践中,受让人通常以贷款的形式向项目公司注入以外的交易价格。 项目公司以物业赔偿、租赁补偿、相邻权利补偿、拆迁、其他项目、咨询费等名义向原股东或其他第三方支付。 在技术处理方面,处理资金的途径不仅是解决交易价格的支付问题,而且是通过税收设计解决土地增加税和所得税扣除的途径。

许多读者可能担心赔偿主体的税收和费用。 事实上,拆迁补偿的收入不属于增值税和土地增值税的范围,个人所得税不予征收。 企业所获得的补偿也可以通过公共资金渠道完全解决。 因此,从税收筹集的角度来看,交易价格应尽可能接近土地补偿,赔偿的相对方应尽可能引入自然人作为主体。

在深圳、东莞、惠州的税务服务中,我们发现了大量的香港资本或台资企业。 在国内公司(或工厂)的名义下,有大量资产,如土地或工厂,其中一些资产甚至由香港资助的或台资企业直接持有大量资产,例如土地或工厂。 可追溯到20世纪90年代和2000年以后的改革开放,大量的外国投资者以非常低的价格获得了珠江三角洲及其周边地区的土地。 目前,许多已建厂的土地已进入旧改造和城市更新的时代。 众所周知,上述土地的征收基本上是零成本(或非常低成本),因此直接土地或房地产交易将产生巨大的税收和费用。 但是,如果将交易模式调整为拥有上述资产的外国投资公司的股权转让。 仍然很难避免25%的企业所得税,以及对海外股东缴款造成的预缴所得税,商务部门和外部管理部门的审批程序也很乏味。 因此,最好的解决方案自然成为直接转让原股东在国外持有海外母公司(当然,这种做法仍然存在合规风险。 具体来说,您可以看到2009年698和2015年7号国家税务通知的内容。

上述海外股权交易的核心问题是国外股权交易价格的支付,如国内买家在国外没有相应的资金支付转让价格。 然后买受人必须设法把钱转移到国外。 在2015年严厉打击地下银行之前。 大多数国内企业可以以借款的名义直接通过银行转帐给海外公司(一些甚至不相关的公司)。 个别严格的地区也可以通过内部保护和外国贷款渠道完成对外资金的交付!请参阅2016年9月5日的官方账户。 2015年底,银行和其他资本渠道在严重收缩后开始打地下银行。 资金的离开自然成为交易的最大难点(具体而言)。2017年3月13日,我们可以参考最新的外国投资和资本外国实践分析,以及海外对外基金的实践分析

幸运的是,自2016年12月以来。 我们成功地帮助几位客户以保护外国贷款、内存、外国贷款、离岸贷款和正常对外投资的形式完成了基金的离开。 当然,从合规的角度来看。 我们仍然建议办理正式的对外投资登记手续(详见本官方账户西正资本2017年4月14日推文)<对外投资=ODI>项目尽调报告重点.. 采用正常发改委商务部和外交部的记录或审计程序。 到今天为止,对外投资越来越紧张。从商业经营的角度来看,我们通常建议客户使用更灵活的渠道来完成资本的离开。 ODI资金被解除,然后进行冲销或其他对冲性质的财务处理。 此外,在政策层面,虽然对资本出口的监管越来越严格,但就记录而言,买方是一家信誉良好、实力雄厚的工业企业或多元化企业。 仍有许多渠道和结构可以建立在资本出口中。当然,我们坚持认为我们必须坚持合规的底线。

许多人认为,如果资产大量或债权特别复杂,最好的办法就是直接转让资产。 事实上,就现实而言,与直接资产转让相比,我们认为资产转让是以替代资产的形式进行的。 或者在剥离资产后直接进行股权转让是最好的办法。

如前所述,纯资产转让所产生的高税费显然不太经济,尽管资产的采购价格可以解决土地成本问题。 在城市更新的实践中,项目土地建设中的财产可以通过拆除和补充来解决税费过高的问题。

1.对于被拆除的人,如果被拆除的人为个人的个人获得赔偿和补偿,则免除个人所得税。 个人拆迁不涉及增值税和土地增税。

2.如果拆迁人员为企业,搬迁企业获得的搬迁赔偿金包括在企业所得税收入中,补偿财产应根据公允价值确定。 此外,按照城市更新计划或三次老改造获得的收入(政策性搬迁)可以延迟五年,否则企业应纳税。 增值税和土地增值税,如拆迁企业和拆迁自然人,也是免征增值税和土地增值税。

可以看出,以拆迁和补充的形式赢得该项目可以获得资产转让的类似效果税,不涉及大量土地增加税和增值税。 如果被拆除的人是个人,他或她可以通过公共资金通过公共资金解除公司的所得税。 此外,开发商支付的补偿和补偿房屋可以在土地增税前扣除(额外20%),因此通常是一种罕见的做法。

市场上的房地产合并和收购往往关注税单,事实上,除了转让和支持费以上的补偿收据外,还完成了合法的合规扣缴单。 唯一的区别是,补偿的成本不需要由拆迁人员提供,因此在税收筹集方面有更多的经营空间。

除了拆卸和补偿之外,在项目公司复杂的情况下获得该项目的另一种方法是将资产剥离到清洁主要公司并转移主要公司的股份。 具体来说,有三种方法:第一种是在土地或房地产投资后转移目标公司的股份。 二是将目标资产及其相关债务注入新公司后,将新公司的股份转让给新公司。 第三,在相同的控制下,将资产转移到一个清洁的目标公司,并将其转移到目标公司的股份。 由于上述计划还涉及特殊性税处理等问题,提交人将在后面详细分析。

房地产交易计划的设计和税收计划插图

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